Giải pháp trong quản lý vận hành tòa nhà

Những rủi ro tiềm ẩn Trong bối cảnh thị trường BĐS còn khó khăn, các giao tiếp gần như đóng băng thì nhiều Cty quản lý BĐS vì muốn cắt giảm uổng đã cắt giảm luôn cả một số hoạt động bảo trì tòa nhà định kỳ. Điều này khôn cùng hiểm nguy vì không được bảo trì thẳng tính để có thể ngăn ngừa rủi ro và hạn chế tới mức tối đa các trường hợp phải tu chỉnh nguy cấp vừa rất mất thời gian lại tốn kém tiền của. Ông Nguyễn Duy Thành, Giám đốc dự án Cty Savista cho biết: Thông thường người ta thực hành 5 bước để bảo trì tòa nhà, đó là: Bảo trì luôn, bảo dưỡng ngăn ngừa rủi ro, bảo trì tôn tạo, bảo trì thẩm mỹ và bảo trì trì hoãn. Mỗi một bước đều có tầm quan yếu trong vận hành quản lý tòa nhà nếu không hiểu rõ, nguy cơ rủi ro là rất cao. Công tác bảo trì thẳng tuột là công tác quan trọng nhất nhưng lại hay bị bỏ qua nhất. Bởi có bảo trì bộc trực thì mới có thể phát hiện ra những dấu hiệu có nguy cơ mất an toàn cho toàn nhà và từ có có kế hoạch ngăn ngừa rủi ro.Không chỉ bảo trì những hệ thống kỹ thuật như máy phát điện, thang máy, máy lạnh, máy bơm PCCC… mà bao gồm cả các hạng mục khác như cây trồng, cảnh quan tòa nhà, cấp thoát nước, hệ thống thông gió… thực tiễn đã chứng minh ở một số cao ốc không có bảo trì thường khi mưa đã gây ngập úng do hệ thống máy bơm thoát nước không hoạt động. Từ đó gây ngập tầng hầm làm hư xe, cầu thang máy, trạm điện, máy phát điện và nhiều hệ thống kỹ thuật khác tại tầng hầm của tòa nhà… Tại TP.HCM hầu hết các chung cư đều có khả năng gặp những rủi ro này. Chung cư hưng thịnh ở Q.7 có tới 2 BQL, 1 BQL mới thành lập nhưng chưa được chính quyền địa phương công nhận do còn vướng thủ tục, 1 BQL cũ đã không được cư dân tín nhiệm thành thử chung cư gần như chơi có BQL. Hay chung cư Srec Q.3, chung cư Ngọc Lan Q.7, chung cư Lữ Gia Q.11… quờ đếu có khả năng gặp rủi ro trong quá trình quản lý vận hành do BQL không chuyên nghiệp. Giải pháp để quản trị rủi ro tốt “Quản trị rủi ro được làm bài bản gồm 3 bước chính, bước trước nhất là truyền bá văn hóa quản trị rủi ro cho toàn thể viên chức BQL biết và thực hiện, vì rủi ro đến từ mọi phía, từ mọi quy trình, con người tham dự vào vận hành tòa nhà. Bước thứ hai là xác định và đánh giá về rủi ro tiềm tàng của tòa nhà. Quản trị rủi ro luôn là sự cân đối giữa rủi ro chấp nhận và cái lợi thu lại. Do đó, phương pháp quản trị rủi ro phải phục vụ cho bài toán cân đối này, không quá chặt, mà có sự linh hoạt hạp với thực tế. Bước ba là xây dựng kế hoạch hành động để đối phó với rủi ro. Sự ngóng, đánh giá và các hành động ứng phó với rủi ro này phải được hợp nhất trong tất cả BQL, chủ đầu tư và được thực hiện thành một quy trình xuyên suốt quá trình hoạt động của tòa nhà”: ông Thành cho biết. Bà Trần Thị Thanh Hằng, giám đốc điều hành Cty CP đầu tư và đào tạo Doanh Chủ lý giải việc kiểm soát rủi ro trong tòa nhà: “Từ bản đánh giá rủi ro đến kế hoạch hành động thì 80% là công việc của BQL. Còn giai đoạn đầu, xây dựng nền tảng, huấn luyện kỹ thuật, làm sao để truyền bá đồng bộ văn hóa quản trị rủi ro, thì chủ đầu tư, ban quản trị có thể nhờ nhà tham mưu có kinh nghiệm. Vấn đề quảng bá văn hóa quản trị rủi ro hiện nay đã khá phổ quát, nên việc thuê một Cty tương trợ tham vấn, đánh giá xác định có nguy cơ rủi ro không phải trả phí quá cao, mức phí tham vấn có thể chấp thuận được để tạo nền móng trước hết cho quản trị rủi ro. Sau đó, BQL tòa nhà có thể tiếp chuyện phát triển hệ thống của mình”. Để quản trị được rủi ro thì sự nhận thức của lãnh đạo cao nhất trong Cty và sự chuyển tải các nhận thức đó đến quờ quạng cấp quản lý bên dưới. Nếu không có sự quyết tâm, thì mọi quy trình xây dựng đều không được thực thi triệt để và sẽ trở nên hình thức chiếu lệ thiếu thực tại. Quản lý rủi ro là quá trình liên tiếp và lặp đi lặp lại, cần được tiến hành trong suốt quá trình hoạt động vận hành của dự án.Mỗi nhà quản lý rủi ro phải coi xét cả thảy các rủi ro của họ trên một cơ sở hàng tuần, hàng tháng tháng hoặc trực tính và cập nhật đánh giá rủi ro nếu có so với hiện trạng ban đầu. “Quản trị rủi ro là nhiệm vụ quan yếu của bất kỳ hoạt động tòa nhà nào nhằm phát hiện ngăn ngừa các sự cố có thể xảy ra, kịp vận hạn chế thấp nhất chừng độ ảnh hưởng của sự cố giúp tòa nhà luôn hoạt động hiệu quả, tằn tiện thời kì, phí. Do đó, việc xây dựng hệ thống kiểm soát rủi ro hợp sẽ giúp tòa nhà ngăn ngừa những tổn thất, hư tạo ra môi trường làm việc chuyên nghiệp, nâng cao ý thức trách nhiệm của hệ thống BQL và khả năng cạnh tranh trên thị trường quản lý BĐS” - bà Hằng nói. Cao Cường (Báo Xây dựng)